Grundsteuerreform 2022

Bereits 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschieden, dass das System der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Nachdem der Bund und die Länder ihre Bewertungsregeln veröffentlicht haben, sind alle rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Die Grundsteuerreform stellt einer der größten Steuerprojekte der Nachkriegszeit dar. Alle Grundstückseigentümer müssen aufgrund der Grundsteuerreform deshalb zwischen 01. Juli und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. Wir können Sie bei der Bewältigung der Grundsteuerreform unterstützen und erledigen diese Steuererklärungspflicht. Nachfolgend stellen wir Ihnen die wichtigsten Neuregelungen und Checklisten für die Datenerhebung zur Verfügung.

Wie setzt sich die Grundsteuer zusammen?

An der Zusammensetzung der Grundsteuer hat sich nicht viel geändert. Zunächst wird der Wert der wirtschaftlichen Einheit, das heißt Grundsteuerwert auf den 1. Januar 2022 festgestellt. Sodann wird mit einem Grundsteuermessbescheid der Grundsteuermessbetrag bzw. die Steuermesszahl festgesetzt. Im dritten Schritt schlägt die Kommune auf die Steuermesszahl den Hebesatz auf und setzt letztlich die zu zahlende Grundsteuer fest. Dabei gilt aus verfahrensrechtlicher Sicht, dass der Feststellungsbescheid Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbescheid ist und der Grundsteuermessbescheid Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid ist. Damit gelten also die grundsätzlichen verfahrensrechtlichen Spielregeln, dass bei Einwänden gegen den Grundlagenbescheid auch der Grundlagenbescheid anzufechten ist. Wer sich also gegen die Höhe des Grundsteuerwerts wenden will, muss gegen den Feststellungsbescheid Einspruch einlegen und kann nicht den Grundsteuerbescheid abwarten.

Was ist in den nächsten Monaten zu tun?

Die Grundsteuerreform verlangt, dass jeder Eigentümer eines Grundstücks ab dem 01.07.2022 eine Feststellungserklärung an das Finanzamt sendet. Dazu haben Sie nur bis zum 31.10.2022 Zeit. Es müssen vorher verschiedene Daten ermittelt werden, je nachdem in welchem Bundesland sich ihr Grundstück befindet.

Wer muss Feststellungserklärungen einreichen?

Hier eine Übersicht der Erklärungs- und Anzeigepflicht:

• Wirtschaftliche Einheit  ⇒  Steuerpflichtige, denen die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen sind
• Grundstück ist mit Erbbaurecht belastet  ⇒  Erbbauberechtigter unter Mithilfe des Erbbauverpflichteten
• Gebäude auf fremden Grund und Boden  ⇒  Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung des Eigentümers oder wirtschaftlichen Eigentümers des Gebäudes

Berechnung nach dem sogenannten Bundesmodell

Folgende Bundesländer haben sich für das Bundesmodell entschieden: Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland (mit anderen Messzahlen), Sachsen (mit anderen Messzahlen), Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Sie müssen nun zunächst unterscheiden, um welches Vermögen es sich handelt:

• Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen oder Grundvermögen? Das Grundvermögen wird weiter unterteilt in
• unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke: bebaute Grundstücke können im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren bewertet werden, je nachdem um welche Grundstücksart es sich handelt:
• Ertragswertverfahren: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück und Wohnungseigentum
• Sachwertverfahren: Geschäftsgrundstück. gemischt genutztes Grundstück, Sondereigentum und sonstige bebaute Grundstücke,

Bitte verwenden Sie diese Checkliste: Checkliste Bundesmodell zum Download/Ausdruck

Berechnung bei den übrigen Bundesländern

Die übrigen Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle entwickelt.

Baden-Württemberg hat bereits am 04.11.2020 das Landesgrundsteuergesetz beschlossen (LGrStG). Das Baden-Württemberg-Modell weicht verfahrenstechnisch nicht allzu sehr von der Bundesregelung ab. Schuldner der GrSt ist, wem der Steuergegenstand zuzurechnen ist. Steuergegenstand kann Grundvermögen oder Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen sein. Die Abgabe der Erklärung regelt § 22 LGrStG, enthält aber dieselben Regelungen wie die Bundesregelung und § 149 AO. Es wird auch in Baden-Württemberg eine Allgemeinverfügung geben. Änderungen müssen bis Ende Januar des auf das Jahr, in dem die Änderung eingetreten ist, folgenden Jahres angezeigt werden. Alles läuft elektronisch und soll über Elster übermittelt werden.

Die Grundsteuerwerte werden wie erwartet gesondert festgestellt. Maßgeblich sind für die Grundsteuer in Baden-Württemberg also nur die Fläche und der Bodenrichtwert. Auf die Art des Gebäudes kommt es im ersten Schritt zwar nicht an, aber es gibt je nach Nutzung Minderungen bei der Steuermesszahl (Grundsteuerwert = Fläche x Bodenrichtwert • Steuermessbetrag = Grundsteuerwert x Hebesatz). Bei Grundbesitz in Baden-Württemberg verwenden Sie bitte diese Checkliste:  Checkliste BadenWürttemberg zum Download/Ausdruck

In Bayern gilt ein ganz anderes Modell. Es weicht erheblich vom Bundesmodell ab und bemisst die Grundsteuer nach einem reinen Flächenmodell. Maßgeblich sind nur die Flächen von Grund und Boden und die Wohn-/Nutzfläche der Gebäude, jeweils multipliziert mit einer eigenen Äquivalenzzahl. Feststellung der Äquivalenzbeträge: Im Bayerischen System werden nicht die Grundsteuerwerte, sondern die Äquivalenzbeträge festgestellt, und zwar auch auf den 1. Januar 2022. Die Feststellung selbst erfolgt durch einen Feststellungsbescheid. In diesem Bescheid werden sowohl die Äquivalenzbeträge festgestellt als auch Feststellungen über die Fläche des Grund und Bodens sowie die Gebäudeflächen getroffen. Es erfolgen aber keine Feststellungen zur Grundstücksart, da diese irrelevant ist. Bitte verwenden Sie hier diese Checkliste:  Checkliste Bayern zum Download/Ausdruck

Das Hamburgische Wohnlagenmodell basiert ebenfalls auf dem Bayerischen Flächenmodell mit der Besonderheit, dass auch die Wohnlage selbst Einfluss auf den Wert der Grundsteuer hat. Man benötigt folgende Daten: Fläche des Grundstücks, Fläche des Gebäudes, Wohnlage, Gebäudenutzung. Wann Sie in einer guten und wann Sie in einer normalen Wohnlage wohnen, können Sie im Hamburger Wohnlagenverzeichnis nachlesen. Bitte verwenden Sie hier diese Checkliste:  Checkliste Hamburg zum Download/Ausdruck

In Hessen wurde am 14.12.2021 das Hessische Grundsteuergesetz verabschiedet. Es basiert auf dem Bayerischen Flächenmodell, bezieht aber auch die Bodenrichtwerte in eine Faktorberechnung mit ein, sodass man vom Flächen-Faktor-Modell spricht. Durch die besondere und von der Bundesregelung abweichende Berechnung sind in Hessen landesbezogene Faktoren zu berücksichtigen. Orientierungsgröße ist dabei die Fläche von: Grund und Boden & Wohnfläche & Nutzfläche.

Zur Ermittlung des jeweiligen Flächenbetrages ist beim Grund und Boden ein Wert von 0,04 €/m² anzusetzen, für Wohn- und Nutzflächen jeweils 0,50 €/m². Erst bei der Steuermesszahl wird zwischen Wohn- und Nutzflächen differenziert, indem der Flächenbetrag bei Wohnflächen nur zu 70 % angesetzt wird. Warum man nicht gleich den Flächenbetrag für Wohnflächen mit 0,35 €/m² ansetzt, entschließt sich meinem Verständnis. Zudem weicht Hessen von dem Bayerischen Modell, das sich nur an den Flächen orientiert, ab und berücksichtigt zudem noch die Bodenrichtwerte. Dabei wird aber ein Verhältnis gebildet aus dem Bodenrichtwert des Grundstücks und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der gesamten Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Bei Grundbesitz in Hessen verwenden Sie bitte diese Checkliste:  Checkliste Hessen zum Download/Ausdruck

Niedersachsen: Das niedersächsische Flächen-Lage-Modell basiert auf dem Hessischen Modell mit einigen Abweichungen. Das NGrStG, Niedersächsische Grundsteuergesetz, wurde am 13.07.2021 beschlossen. Folgende Faktoren sind wichtig: Fläche des Grundstücks, Fläche des Gebäudes, Gebäudenutzung, Bodenrichtwert & durchschnittlicher Bodenrichtwert. Bei Grundbesitz in Niedersachsen verwenden Sie bitte diese Checkliste:  Checkliste Niedersachsen zum Download/Ausdruck

Bitte füllen Sie die jeweilige Checkliste komplett aus und leiten diese, zusammen mit den Unterlagen, aus denen diese Daten hervorgehen an Ihren Ansprechpartner bei uns in der Kanzlei weiter.